Dr. Alexander Tap

Änderungen im Maklerrecht ab 23.12.2020

Dr. Alexander Tap

Der Verbraucherschutz schreitet auch im Maklerrecht weiter voran. Am 23.12.2020 tritt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft (BGBl. Teil I, S. 1245), welches die in der Praxis häufig anzutreffende alleinige Maklerkostentragung durch den privaten Erwerber unterbinden soll.

Geltungsbereich

Die neuen Regelungen gelten nur

  • beim Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und,
  • wenn der Erwerber Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist.

Textform

Der Maklervertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit zukünftig der Textform des § 126b BGB. Ansonsten ist er nichtig und es können wechselseitig keine Ansprüche entstehen.

Beschränkungen für den Makler

Will der Makler sowohl mit dem Veräußerer als auch mit dem Erwerber einen Maklervertrag schließen, muss die Vergütung auf beiden Seiten gleich sein.

Wird der Makler auf einer Seite unentgeltlich tätig, kann er auch von der anderen Partei keine Courtage beanspruchen.

Maklerverträge, die gegen eine dieser Vorgaben verstoßen, sind unwirksam.

Auch an eine mögliche Umgehung hat der Gesetzgeber gedacht:

Erlässt der Makler nachträglich einer Vertragsseite die Vergütung, entfällt der Anspruch auch gegenüber der anderen Partei.

Für Vereinbarungen zwischen den Kaufvertragsparteien gilt:

Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen und will sie sich die Maklerkosten vom Vertragspartner erstatten lassen, ist dies nur bis zur Hälfte der angefallenen Courtage möglich.

Die Erstattungszahlung ist außerdem erst dann fällig, wenn

  • der Maklerlohn gezahlt wurde und
  • die Zahlung vom Maklerkunden oder vom Makler nachgewiesen wird.

„Makler“ statt „Mäkler“

Nebenbei räumt das Gesetz mit dem veralteten BGB-Begriff „Mäkler“ auf. Zukünftig heißt der Makler also auch von Gesetzes wegen „Makler“.

Inkrafttreten

Das Gesetz tritt am 23.12.2020 in Kraft und gilt für alle ab diesem Tag begründeten Rechtsverhältnisse.

16.12.2020

PRO LAW Rechtsanwälte Plaßmann-Robertz · Dr. Tap PartG mbB

Ihr Ansprechpartner:

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Die neuen Regelungen des BGB im Wortlaut:

Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

656a Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

656b Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

656d Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.