LG Heidelberg: Gewerberaummieter bleibt trotz Pandemie-bedingt verordneter Schließung zur Mietzahlung verpflichtet

Mit dem Urteil des LG Heidelberg v. 30.07.2020, Az. 5 O 66/20, liegt eine erste instanzgerichtliche Entscheidung zu der kontrovers diskutierten – und letztlich sicher höchstrichterlich zu entscheidenden –  Frage vor, ob die Schließung gewerblicher Flächen durch Corona-Verordnungen die Mietzahlungspflicht des Mieters ganz oder teilweise entfallen lässt.

Das LG Heidelberg befasst sich in dem Urteil, welches offenbar einen bekannten Textildiscounter als Mieter betrifft, mit drei in Betracht kommenden Ansatzpunkten: Mietminderung, Unmöglichkeit sowie Störung der Geschäftsgrundlage.

Nach Auffassung des LG Heidelberg liegt in der Pandemie-bedingt verfügten Schließung kein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Die hoheitliche Maßnahme knüpft nicht an die Beschaffenheit der Mietsache an, sondern an den Geschäftsbetrieb des Mieters, also die konkrete Nutzungsart und den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet, was Infektionen begünstigt. Die hoheitlich verfügte Schließung wird deshalb dem Risikobereich des Mieters zugeordnet.

Mit dem gleichen Argument wird auch das Vorliegen einer Unmöglichkeit verneint. Der Vermieter schulde nach dem Mietvertrag lediglich die Verschaffung einer Gebrauchsmöglichkeit. Diese Pflicht habe der Vermieter nach wie vor erfüllen können und auch tatsächlich erfüllt. Der Umstand, dass die Nutzung für den Mieter nicht möglich war, habe nicht an der Sache selbst gelegen.

In Bezug auf eine Störung der Geschäftsgrundlage lässt das LG Heidelberg zunächst offen, ob das COVID-19-Abmilderungsgesetz hier eine Sperrwirkung entfaltet. Vom Grundsatz her wird eine Störung der Geschäftsgrundlage durch die hoheitlich verfügte Schließung mit der Begründung bejaht, die Leistung des Vermieters sei für den Mieter aufgrund der Unmöglichkeit, das Gewerbe in dem hierfür angemieteten Objekt zu betreiben, sinnlos geworden. Im konkreten Fall wird dann aber eine Anpassung des Vertrages abgelehnt, weil es der Mieterin unter Abwägung aller Umstände zumutbar gewesen sei, an der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht festzuhalten. Das Gericht hält in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Mieterin, die sich auf einen Umsatzrückgang um 40% berief, für unzureichend. Das LG Heidelberg sieht keine unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung, zumal neben dem Umsatzrückgang auch wirtschaftliche Kompensationen zu berücksichtigen seien, die die Mieterin erhalten habe (z.B. Anmeldung von Kurzarbeit, Verhandlungen mit Lieferanten und Vermietern über Nachlässe), die aber nicht in die Berechnung der Mieterin eingeflossen waren. Angelastet wurde der Mieterin vom Gericht auch, dass sie keine Bemühungen zur Steigerung des Umsatzes z.B. im Online-Handel unternommen hat. Entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit spricht nach Auffassung des Gerichts aber auch der begrenzte Zeitraum der Schließung von nur viereinhalb Wochen.

Dr. Alexander Tap
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht