Tochter darf auch für vermittelte Wohnung des Vaters Maklerlohn verlangen

Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass das Verwandtschaftsverhältnis zwischen einem Vater und einer als Maklerin auftretenden Tochter der Geltendmachung von Maklerlohn grundsätzlich nicht entgegensteht. Das gelte auch dann, wenn das Verwandtschaftsverhältnis nicht offengelegt wurde (AG Köln, Urteil vom 20.06.2018 – 123 C 50/18).

Hierzu die folgende Entscheidungsanalyse von Dr. Barbara Anzellotti (veröffentlicht in jurisPR Miet- und Wohnungseigentumsrecht 25/2018 Anm. 6):

Problemstellung

Der Mieter macht Rückerstattungsansprüche einer gezahlten Maklercourtage geltend, weil die makelnde Tochter des Eigentümers dieses Verwandschaftsverhältnis nicht offengelegt hat. Der Mieter sieht sich dadurch getäuscht und begründet dies mit einem generalisierbaren Interessenkonflikt aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses zwischen Makler und Vertragspartner.

Das Amtsgericht Köln hat sich in der vorbenannten Entscheidung u.a. mit der Frage der echten und unechten Verflechtung, der Bedeutung des ungestörten Vater-Kind-Verhältnisses, den Offenlegungspflichten gegenüber dem Mieter und der Bedeutung der wirtschaftlichen Verbindung zwischen Auftraggeber und Makler befasst. Mit Urteil vom 30.05.2018 hat das Amtsgericht Köln die Klage des Mieters als unbegründet abgewiesen.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Beklagte ist Immobilienmaklerin und hat im Jahr 2014 eine Wohnung ihres Vaters zur Vermietung angeboten, welche der Kläger (Mieter) im gleichen Jahr angemietet hat. Der Kläger begründete seinen im Januar 2018 erhobenen Klageanspruch insbesondere mit der Begründung seiner arglistigen Täuschung als Mieter. Denn während der Vermittlungsgespräche haben sich Tochter und Vater gesiezt. Der Kläger hat insoweit vorgetragen, dass die Beklagte das Verwandtschaftsverhältnis ihm gegenüber nicht offengelegt hat und der aus seiner Sicht bestehende Interessenkonflikt den Anspruch auf Zahlung einer Maklercourtage generell ausschließt. Hilfsweise hat der Kläger den Vorwurf einer sittenwidrigen Schädigung erhoben.

Das AG Köln hat die Klage mit der folgenden Argumentation abgewiesen: ein Fall der echten Verflechtung (entschieden durch den BGH mit Urteil vom 01.04.1992 – IV ZR 154/91) liegt nur vor, wenn die Tochter (Maklerin) mit ihrem Vater (Eigentümer der Immobilie) gesellschaftsrechtlich oder auf andere Weise verbunden sind. Allein das Vater-Kind-Verhältnis begründet eine solche Verflechtung nicht.

Auch eine sog. unechte Verpflechtung hat das AG Köln verneint. Eine solche wird angenommen, wenn sich der Makler in einem „institutionalisierten Interessenkonflikt“ befindet, der ihn zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen seines Auftraggebers – hier des Eigentümers – als ungeeignet erscheinen lässt (BGH, Urteil vom 12.03.1998 – III ZR 14/97). Tatsächlich begründet das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Vater und Tochter isoliert betrachtet jedoch keinen entsprechenden Interessenkonflikt. Dies ergibt sich insbesondere aus Art. 6 GG, der verbietet, Verheiratete oder Familienangehörige  benachteiligt werden, nur weil sie verheiratet oder miteinander verwandt sind. Zwar stellt demgegenüber das BVerfG bei Eheleuten nach wie vor auf das Kriterium der „nicht gestörten Ehe“ ab, die auf eine enge wirtschaftliche Verbindung zwischen den Eheleuten schließen lässt und den als Makler tätigen Ehepartner in der Regel daran hindert, die Interessen seines Auftraggebers angemessen und neutral zu wahren (vgl. Beschluss vom 26.04.1988 – 1 BvR 1264/84). Diese Fallkonstellation lag aber in dem vom Amtsgericht Köln entschiedenen Fall nicht vor. Auf den Umstand einer „nicht gestörten“ Beziehung kommt es in einem Vater-Tochter-Verhältnis gerade nicht an. Denn eine wirtschaftliche Verbindung kann in einem erwachsenen Vater-Tochter-Verhältnis nicht automatisch unterstellt werden. In dem vom AG Köln zu entscheidenden Fall war dieTochter seit vielen Jahren als selbständige Maklerin tätig. Anhaltspunkte für eine wirtschaftliche Abhängigkeit – zum Beispiel durch Dienstvertrag oder Arbeitsvertrag – lagen nicht vor.

Der Tatbestand einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung gemäß § 826 BGB setzt eine sittenwidrige Handlung zum Nachteil des Geschädigten voraus. Das Verschweigen der Vater-Tochter-Beziehung reicht insoweit nicht aus. Schließlich hätte die Anfechtung zudem unverzüglich nach Kenntnis erklärt werden müssen.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung stellt klar, dass eine bereits geleistete Maklercourtage aufgrund familiärer Verpflechtungen grundsätzlich  durch Geltendmachung eines bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruchs nach § 812 I 1 1. Alt i.V.m. § 652 BGB zurückverlangt werden kann. Sie macht aber gleichzeitig deutlich, dass die Hürden für die erfolgreiche Geltendmachung eines solchen Rückzahlungsanspruchs hoch sind. Denn ein solcher Rückzahlungsanspruch setzt – zutreffend – einen echten Verflechtungstatsbestand voraus. Der BGH hat dazu festgestellt, dass es auf das tatsächliche Vorliegen einer gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtung zum Zeitpunkt des Maklens ankommt (BGH, Urteil vom 19. Februar 2009 – III ZR 91/08).

Besteht lediglich ein Verwandtschaftsverhältnis, z.B. zwischen Auftraggeber (Eigentümer) und Makler, handelt es sich nicht um eine echte, sondern um eine sog. „unechte Verflechtung“. Das Bestehen eines Verwandtschaftsverhältnisses schließt die Zahlung einer Vergütung für erbrachte Vermittlungstätigkeiten (hier: Maklerlohn) indes noch nicht aus. Denn ein solches Verwandschaftsverhältnis begründet nicht per se eine Abhängigkeit des Maklers von seinem – verwandten – Auftraggeber (vgl. BGH, Urteil vom 03. Dezember 1986 – IVa ZR 87/85 –, juris). Das BVerfG hat selbst für den Fall des Bestehens einer ehelichen Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber unter Berücksichtigung der Regelungsgehalte der Art. 3 und 6 GG klargestellt, dass die Ehe zwischen Makler und Auftraggeber isoliert betrachtet noch nicht zum Provisionsausschluss führen darf (vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 1987 – 1 BvR 1187/86 –, BVerfGE 76, 126-130).

Umso mehr muss das im Verhältnis Vater/Mutter- Kind gelten. Insoweit hat das BVerfG zwar zunächst den Standpunkt vertreten, dass das Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Parteien keine Rückschlüsse auf einen etwaigen Interessenkonflikt zulassen. Lediglich in einer ungestörten ehelichen Beziehung hat das Gericht ein Indiz für wirtschaftliche Bindungen gesehen, welches im Fall einer Geschäftsbeziehung zu einem Dritten offenzulegen gewesen wäre (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26. April 1988 – 1 BvR 1264/87 –, BVerfGE 78, 128-132). Diese Grundsätze sind indes nicht auf ein erwachsenes Eltern-Kind-Verhältnis übertragbar. Selbst der Aspekt einer möglichen späteren Erbfolge ist insoweit jedenfalls zu vage für ein wirtschaftliches Motiv.

Das AG Köln hat in seiner Entscheidung den Fokus klar auf die Fragestellung beschränkt, um wessen Interessenkonflikt es bei dem zu entscheidenden Sachverhalt geht. Das war vorliegend nicht ein Interessenkonflikt des klagenden Mieters mit der Maklerin, sondern ausschließlich der mögliche Interessenkonflikt zwischen der Maklerin (Tochter) und ihrem Auftraggeber (Eigentümer und zugleich Vater). Ein relevanter und damit rechtlich erheblicher Interessenkonflikt entsteht in der Regel immer dann, wenn zwei in einem engen Verwandschaftsverhältnis stehenden Personen auch wirtschaftlich verbunden sind, oder – so das BVerfG – wenn regelmäßig nicht in einem Verwandschaftsverhältnis stehende Eheleute in einem ungestörten Eheverhältnis und damit in enger wirtschaftlicher Verknüpfung leben. In beiden Fällen obliegt dem Vertragspartner des Dritten eine Offenlegungspflicht.

Der in dem von dem AG Köln entschiedenen Fall als Anspruchsgrundlage in Frage kommende Tatbestand der sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB setzt bekanntermaßen eine arglistige Täuschung – hier der Maklerin gegenüber dem Mieter – voraus. Da bezgüglich eines Vater-Tochter-Verhältnisses aber mangels Vorliegens einer echten wirtschaftlichen Verpflechtung keine Offenlegungspflicht gegenüber dem klagenden Mieter bestand, kann an das (seitens des Mieters vorgeworfene) Unterlassen der Offenlegung keine Rechtsfolgen geknüpft werden. Dies gilt umso mehr, als hier der im Rahmen des § 826 BGB vorausgesetzte Schädigungsvorsatz ebenfalls fehlte.

Eine Anfechtung des Maklervertrages nach § 123 BGB hätte im Übrigen innerhalb eines Jahres nach Kenntnis erklärt werden müssen, was der hiesige Kläger ebenfalls versäumt hat. Er  verfügte seit der Anmietung der ihm durch die beklagte Maklerin vermittelten Wohnung über die Kenntnis des zwischen dieser und dem Eigentümer der Immobilie bestehenden Verwandschaftsverhältnisses. Diesen Zeitpunkt der Kenntnis hat der Kläger in dem vorbezeichneten Rechtsstreit zwar bestritten. Insoweit musste das AG Köln aber keine weitere Aufklärung betreiben, da der für einen Anspruch auf Rückzahlung vorausgesetzte Interessenkonflikt vorliegend aus den vorstehend erläuterten Gründen nicht bestand.

In Zusammenhang mit der vorbezeichneten Entscheidung des AG Köln ist auch auf eine  Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urteil v. 25. September 2015 – I-7 U 48/14, juris) zu verweisen. Der Entscheidung lag ebenfalls eine Eltern-Kind-Beziehung zwischen Auftraggeber und Makler zugrunde. Jedoch hatte dort der Makler und Sohn des Eigentümers der dem Maklervertrag zugrundeliegenden Immobilie auf Nachfragen des Interessenten und späteren Mieters das Verwandschaftsverhältnis zu seinem Vater konkret verneint. Dennoch hat das OLG Düsseldorf auch in diesem Fall eine „unechte Verflechtung“ mit den vorstehend im Rahmen der Entscheidung des AG Köln dargestellten Argumenten verneint. Zwar stellt die Lüge des Maklers ein verwerfliches Fehlverhalten desselben dar. In dem aktiven Verneinen der Verwandtschaft zu dem Eigentümer der dem Maklervertrag zugrunde liegenden Immobilie sah das OLG Düsseldorf indes ebenfalls zutreffend eine Verletzung von Vertragspflichten des Maklers, was aber für sich nicht geeignet ist für die Annahme, dass der Makler nicht mehr zu einer selbständigen, von dem Vermieter unabhängigen Willensbildung fähig wäre.

Indes liegt aber in dem aktiven Verneinen der Verwandtschaft  ein vorsätzlicher schwerwiegender Pflichtverstoß, wodurch der Maler seinen Anspruch auf Maklerlohn verwirkt. Das OLG Düsseldorf hat seine Entscheidung seinerzeit unter Berufung auf die Regelung des § 654 BGB begründet. Danach ist § 654 BGB über seinen Wortlaut hinaus entsprechend anzuwenden, wenn ein Makler zwar nicht vertragswidrig für den anderen Teil tätig geworden ist, aber sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Kernfrage bleibt daher, ob ein Makler vorsätzlich einen  schwerwiegenden Pflichtverstoß begangen hat, wodurch er sich in Anbetracht seines Lohnes als „unwürdig“ erweist.

Eine grundsätzliche Hinweis- oder Offenbarungspflicht des Maklers besteht hingegen nicht. Das Siezen trotz Bestehens eines Verwandtschaftverhältnisses zwischen den Beteiligten (Makler und Eigentümer) während eines Besichtigungstermins stellt keine schwerwiegende Treuepflichtverletzung in dem Geschäftsbesorgungsvertrag zu dem (potentiellen) Mieter dar und taugt daher auch nicht als Basis für eine erfolgreiche Berufung auf § 826 BGB und mithin für einen Rückforderungsanspruch bereits gezahlter Maklercourtage.

Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung befasst sich mit den Voraussetzungen der sog.  „echten“ und „unechten“ Verflechtung, welche sowohl der BGH als auch das BVerfG in der Vergangenheit  bereits weitestgehend festgelegt haben. Bei Hinzutreten besonderer Umstände (ungestörtes Eheverhältnis zwischen Makler und Eigentümer der Immobilie) kann der Maklerlohn bei fehlender Offenlegung der Verwandtschaftsbeziehung trotz fehlender „Verflechtung“  aufgrund wirtschaftlicher Verknüpfung zwischen Auftraggeber und Makler zurückgefordert werden. In diesem Fall sollte der Makler in jedem Fall die eheliche Beziehung offenlegen, um das Risiko späterer Anfechtung einer einmal geleisteten Provision von vornherein auszuschließen. Ein aktives Verleugnen einer Verwandtschaftsbeziehung kann als schwerwiegende Treueverletzung gewertet werden und so den Makleranspruch verwirken.

(Quelle: jurisPR Miet- und Wohnungseigentumsrecht 25/2018 Anm. 6)