BGH entscheidet zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Dr. Alexander Tap

Mit Urteil vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21) hat sich der Bundesgerichtshof nun zur Frage der Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung geäußert:

Die behördlich verfügte Betriebsschließung führt nicht zu einem Mangel der Mietsache, weil die Schließungsanordnung nicht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjektes in Zusammenhang steht, sondern allein an die Nutzungsart und den hieraus resultierenden Publikumsverkehr anknüpft. Auch aus dem vereinbarten Nutzungszweck, der vorliegend die „Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ vorsah, folgt keine Einstandspflicht des Vermieters für pandemiebedingte Schließungsanordnungen.

Dem Mieter kann jedoch ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zustehen. Der BGH: „Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen, Kontakt- und Zugangsbeschränkungen und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 ist im vorliegenden Fall die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde.“

Als weitere Voraussetzung für eine Vertragsanpassung auf dieser Grundlage ist aber erforderlich, dass dem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Diese Frage der Zumutbarkeit bedarf einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalles und zwar auf beiden Seiten des Vertrages. Hierbei kommt es zunächst darauf an, welche Nachteile dem Mieter durch die pandemiebedingte Gebrauchsbeschränkung entstanden sind, in der Regel Umsatzverluste, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf eine mögliche Konzernbetrachtung abzustellen ist. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht Voraussetzung für eine Vertragsanpassung. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind sodann weiterhin finanzielle Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter z.B. aus staatlichen Unterstützungsleistungen erlangt hat (keine Darlehen), und schließlich sind auch die Vermieterinteressen in die Gesamtbetrachtung einzubeziehen.

Damit hat der BGH einer pauschalierten Betrachtungsweise im Sinne einer festgelegten Quote, um welche die Miete reduziert werden darf, eine deutliche Absage erteilt. Entscheidend ist die individuelle Betrachtung des konkreten Einzelfalls an. Dies führt zu erheblichen Darlegungs- und Nachweispflichten auf Seiten des Mieters, der eine Mietreduzierung beansprucht, aber auch auf Seiten des Vermieters, der sich gegen eine Mietreduzierung wehrt, weil möglicherweise die Mieteinnahmen der Alterssicherung dienen oder der Kauf der Immobilie (voll-)finanziert wurde und deswegen der Vermieter auf den Eingang der vereinbarten Miete angewiesen ist.

12.01.2022

PRO LAW Rechtsanwälte Plaßmann-Robertz · Dr. Tap PartG mbB

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