BGH zur Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen Urteil v. 07.07.2021, Az. VIII ZR 52/20

Dr. Alexander Tap

Leisten Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten, sind Vermieter zur Abrechnung verpflichtet. Bei der Wohnraumvermietung gilt für die Abrechnung die einjährige Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Im gewerblichen Bereich gibt es zwar keine solche Ausschlussfrist; auch hier gilt aber grundsätzlich eine einjährige Abrechnungsfrist.

Wenn Vermieter ihrer Abrechnungspflicht im laufenden Mietverhältnis nicht nachkommen, können Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist und bis zur Vorlage der Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen, § 273 Abs. 1 BGB. Für eine darüber hinaus gehende ergänzende Vertragsauslegung, die dem Mieter die Rückforderung von geleisteten Vorauszahlungen gestatten könnte, ist im laufenden Mietverhältnis kein Raum.

Anders aber, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann ein Zurückbehaltungsrecht nicht mehr bestehen und können deshalb Mieter ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-) Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich die geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof auf der Erwägung, dass die Vermieterseite sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe.

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses ist aber nicht grenzenlos. Einschränkend besteht das Rückforderungsrecht nämlich insoweit nicht, als die Mietpartei während der Dauer des Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Vorauszahlungen für Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abläuft, können also nicht zurückverlangt werden. Denn in diesem Fall hatte die Mietpartei während des laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit, sich durch Einbehaltung der Vorauszahlungen schadlos zu halten und auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben.

Konkret endete das Mietverhältnis im entschiedenen Fall im Jahr 2017. Somit konnte die Mietpartei die Vorauszahlungen für das Jahr 2016 zurückverlangen, nicht jedoch für die Vorjahre.

Beachte: Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird durch Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung erledigt. Spätestens im Rückforderungsprozess des Mieters sollte also die Vermieterseite die fehlende Abrechnung vorlegen. Auch wenn die Vorauszahlungen bereits an den Mieter ausgekehrt wurden, hindert dies den Vermieter jedenfalls im gewerblichen Bereich grundsätzlich nicht an einer nachträglichen Abrechnung und der Begründung einer entsprechenden Betriebskostennachforderung.