WEMoG – Änderungen im Mietrecht

Dr. Alexander Tap

Der Bundestag hat am 17. September 2020 den Regierungsentwurf des Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (Drucksache 19/22634) verabschiedet.

Das Gesetz wird voraussichtlich am 01.12.2020 in Kraft treten.

Im Sinne der Harmonisierung von Regelungen des WEG-Rechts und des Mietrechts beinhaltet das WEMoG auch einige Änderungen des BGB-Mietrechts.

1. Abrechnung von Betriebskosten der vermieteten Eigentumswohnung

556a Abs. 1 BGB in der zur Zeit geltenden Fassung gibt die Umlage von Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche vor. In der WEG werden die Betriebskosten aber regelmäßig nach anderen Maßstäben umgelegt (z.B. nach Miteigentumsanteil oder kopfteilig). Auch kennt der vermietende Wohnungseigentümer häufig nicht die Wohnflächen der anderen nicht in seinem Eigentum stehenden Wohnungen.

Dieses Abrechnungsdilemma des vermietenden Wohnungseigentümers wird nun dadurch aufgelöst, dass nach der WEMoG-Neufassung des § 556a Abs. 3 die Betriebskosten – vorbehaltlich einer anderen mietvertraglichen Vereinbarung – nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen sind. Dieser ergibt sich aus dem in der Eigentümergemeinschaft geltenden Regelwerk, also entweder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer oder aus § 16 WEG. Entspricht aber dieser Verteilungsschlüssel – im Verhältnis zum Mieter – nicht billigem Ermessen, verbleibt es bei dem Flächenmaßstab nach § 556a Abs. BGB.

Beachte: § 556a BGB und somit auch die Neuregelung über die Betriebskostenumlage gelten nicht im gewerblichen Bereich.

2. Barriere-Reduzierung, E-Mobilität und Einbruchsschutz

Bereits nach dem derzeit geltenden § 554a BGB kann der Wohnungsmieter vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung erforderlich sind. Diese Möglichkeit wird nun ausgeweitet auf bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge und dem Einbruchsschutz dienen (§ 554 BGB neu, § 554a BGB wird aufgehoben).

Die Regelung ist abgestimmt mit § 20 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 WEG-E, wonach jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft entsprechende bauliche Veränderungen verlangen kann; die Eigentümergemeinschaft hat darüber zu beschließen.

Die Neuregelung begründet kein gesetzliches Umbaurecht des Mieters. Will der Mieter die beschriebenen baulichen Maßnahmen durchführen, muss ihm der Vermieter vorher die Erlaubnis hierzu erteilen. Würde der Mieter ohne die Erlaubnis bauliche Veränderungen vornehmen, wäre dies eine Pflichtverletzung.

In räumlicher Hinsicht beschränkt sich der Anspruch des Mieters auf die seinem (Mit-) Gebrauchsrecht unterliegenden Gebäudeteile. Bauliche Veränderungen in anderen Bereichen kann der Mieter nicht verlangen. Deshalb fällt nach der Gesetzesbegründung etwa der Wunsch des Mieters, im Hof des Grundstücks, der ihm nicht zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vermietet ist, eine sogenannte Wallbox zu installieren und dort in Zukunft sein Kraftfahrzeug aufzuladen, nicht unter die Neuregelung.

Elektrisch betriebene Fahrzeuge sind Fahrzeuge gemäß § 2 Nr. 1 des Elektromobilitätsgesetzes (EmoG). Erfasst sind daneben aber etwa auch elektrisch betriebene Zweiräder und spezielle Elektromobile für Gehbehinderte.

Der Anspruch auf bauliche Veränderung besteht nicht, wenn diese dem Vermieter nicht zugemutet werden. Sofern nicht der Vermieter der Maßnahme zustimmt, ist in jedem Fall eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Auf Seiten des Vermieters sind dabei z.B. sein (generelles) Konservierungsinteresse, das Interesse daran, dass die bauliche Veränderung keine negativen Auswirkungen auf seine Rechtsbeziehungen zu Dritten hat, etwa zu anderen Mietern oder seinem Grundstücksnachbar sowie ein etwaiges Rückbaurisiko und schließlich ein fehlender Beschluss der Eigentümerversammlung zu berücksichtigen. Dem steht das Interesse des Mieters an der baulichen Veränderung entgegen, welches gemäß § 554 Abs.1 S. 1 BGB-E aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert ist und bei dem z.B. bei einer Ladeeinrichtung auch Belange des Klima- und Umweltschutzes angemessen zu berücksichtigen sind.

Im Zusammenhang mit einer baulichen Veränderung können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter eine besondere Sicherheit leistet.

Die Neuregelung des § 554 BGB gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse; § 578 Abs. 1 BGB wird um einen Verweis auf den neuen § 554 BGB ergänzt.