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Dr. Alexander Tap

Mehr Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen?

Dr. Alexander Tap

„Mehr Rechtssicherheit in Krisenzeiten“ versprach die Bundesregierung im Zusammenhang mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BGBl. 2020 Teil I, 569). Das Gesetz sah eine Beschränkung der Kündigung bei pandemie-bedingten Zahlungsrückständen vor, ließ die Mietzahlungspflicht des Mieters im Übrigen aber unberührt.

In der Folge wurde kontrovers diskutiert, ob denn der Gewerbemieter, dessen Betrieb von Corona-Maßnahmen betroffen ist, zu einer Reduzierung der Miete berechtigt ist. Gesetzliche Anknüpfungspunkte insoweit sind § 536 Abs. 1 BGB (Minderung wegen Mangels) und § 313 Abs. 1 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage). Wenig überraschend fielen auch die bislang hierzu ergangenen erstinstanzlichen Gerichtsentscheidungen unterschiedlich aus.

Anfang Dezember 2020 beobachtete die Bundesjustizministerin deshalb nun eine „Rechtsunsicherheit bei Teilen der betroffenen Miet- und Pachtvertragsparteien“, welcher durch eine gesetzliche Ergänzung begegnet werden soll. In der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder am 13. Dezember 2020 wurde zu Ziff. 15 vereinbart:

„15. Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.“

Unmittelbare Rechtswirkung hat dieser von Exekutiv-Organen gefasste Beschluss nicht. Das entsprechende Gesetz, dessen konkrete Gestaltung freilich abgewartet werden muss, soll aber alsbald folgen. Voraussichtlich gibt es dann tatsächlich mehr Rechtssicherheit, allerdings nur wenig. Denn die beabsichtigte Ergänzung bedeutet erst einmal nicht mehr, als dass gesetzlich vermutet wird, dass Corona-Maßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Was in diesem Zusammenhang „erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen“ sind, ist offen geblieben. Ob und in welchem Umfang der Mieter als Folge einer solchen Störung tatsächlich eine Anpassung seines Vertrages beanspruchen kann, hängt zudem von weiteren Faktoren ab, die in jedem Einzelfall individuell zu bewerten sind. Hierbei spielen insbesondere auch Zumutbarkeitserwägungen auf beiden Seiten des Vertrages eine Rolle und kann es z.B. auch darauf ankommen, welche staatlichen Unterstützungsleistungen der Mieter während der Corona-Maßnahmen erhalten hat. Es erscheint also zum jetzigen Zeitpunkt zumindest fraglich, ob durch die beabsichtigte Gesetzesergänzung tatsächlich Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien vereinfacht werden. Unklar ist derzeit auch noch, ab wann und für welche Zeiträume die gesetzliche Vermutung gelten soll.

15.12.2020

 

PRO LAW Rechtsanwälte Plaßmann-Robertz · Dr. Tap PartG mbB

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§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

 (2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

 (3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.