27. März 2020 Miet- und Pachtrecht: Auswirkungen des COVID-19-Abmilderungsgesetzes

Dr. Alexander Tap

Der Gesetzgeber hat auf die Belastungen der Wirtschaft durch die COVID-19-Pandemie reagiert und im Eiltempo das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Nach Beschlussfassung im Bundestag am 25.03.3020 und Billigung im Bundestag am 27.03.2020 wurde das Gesetz ebenfalls noch am 27.03.2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht (BGBl. 2020 Teil I, 569).

Die am 01.04.2020 in Kraft tretenden Regelungen zum Miet- und Pachtrecht im Überblick:

Kein Leistungsverweigerungsrecht

Das Gesetz ordnet ein Moratorium für bestimmte Dauerschuldverhältnisse an und begründet für Verbraucher und Kleinstunternehmen ein Leistungsverweigerungsrecht.

Für Miet-, Pacht- und Darlehensverträge gilt dieses Leistungsverweigerungsrecht aber ausdrücklich nicht. Der Mieter darf also die Zahlung der Miete nicht verweigern, sondern bleibt nach den allgemeinen gesetzlichen und vertraglichen Regelungen zur fristgerechten Zahlung verpflichtet.

Der Vermieter kann folglich bei ausbleibenden Zahlungen klagen, und es fallen ggf. Verzugszinsen an.

Einschränkung des Kündigungsrechts

Der Gesetzgeber hilft dem Mieter mit einer Einschränkung des vermieterseitigen Kündigungsrechts und schützt ihn somit vor einem Verlust der Mietsache.

• Der Vermieter darf nicht allein deswegen kündigen, weil der Mieter im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, was vom Mieter glaubhaft zu machen ist.
• Beschränkt wird nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus dem geschützten Zeitraum. Existieren Zahlungsrückstände aus anderen Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigen oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (andere Vertragsverletzungen, Eigenbedarf etc.) bleibt eine Kündigung aus diesen Gründen zulässig.
• Die Kündigungsbeschränkung endet am 30.06.2022, d.h. der Vermieter kann danach die Zahlungsverzugskündigung auch auf Mietrückstände aus dem Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 stützen. Der Mieter hat also 2 Jahre Zeit, etwaige Rückstände aus dieser Zeit auszugleichen, um einer Kündigung deswegen zu entgehen.
• Die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung von unbefristet laufenden Gewerberaummietverhältnissen wird nicht eingeschränkt.

Durch Verordnung kann die Bundesregierung den geschützten Zeitraum bis längstens 30.09.2020 ausdehnen, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID-19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt.

Glaubhaftmachung

Es obliegt dem Mieter, den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft zu machen. Mittel der Glaubhaftmachung sind z.B. Nachweise über die Antragstellung bzw. Gewährung staatlicher Leistungen, über Einkommen oder Verdienstausfall sowie die Versicherung an Eides statt.

Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können diesen Zusammenhang regelmäßig bereits mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass ihr Geschäftsbetrieb Pandemie-bedingt untersagt oder erheblich eingeschränkt ist.