BGH: Auch in der Gewerberaummiete sind „Betriebskosten“ Betriebskosten

Nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dazu zählen auch die Betriebskosten. Die Übertragung von Betriebskosten auf den Mieter bedarf als Abweichung von dieser gesetzlichen Regelung stets einer – ausdrücklichen oder stillschweigenden – Vereinbarung. Eine solche Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten muss bestimmt oder zumindest bestimmbar und als AGB hinreichend verständlich und transparent sein.

Der nur im Wohnraummietrecht geltende § 556 Abs. 1 BGB enthält gesetzliche Vorgaben für Vereinbarungen über Betriebskosten, eine Begriffsdefinition und verweist in Abs. 1 S. 3 auf die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003.

Nach dem Urteil des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15) genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter, und zwar auch in AGB, die Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten wirksam vereinbart.

Diese Rechtsprechung hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat nun auf den gewerblichen Bereich übertragen (Urteil v. 08.04.2020, Az. XII ZR 120/18). Gegenstand der Entscheidung war eine Individualvereinbarung, wonach der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat; ergänzend waren einige Kostenarten konkret aufgezählt, die „insbesondere“ hierunter fallen sollten. Die Vorinstanz (OLG Celle, Urteil v. 09.11.2018 – Az. 2 U 81/18) hatte diese Nebenkostenabrede für zu unbestimmt gehalten und deswegen nur die konkret genannten Kostenarten als umlagefähig angesehen. Der BGH beurteilt dies anders: Verwenden die Parteien im Vertrag einen seit vielen Jahrzehnten gesetzlich definierten Rechtsbegriff („Betriebskosten“), kann für die Vertragsauslegung auf diese Definition zurückgegriffen werden, sofern nicht die Parteien erkennbar etwas Anderes regeln wollten. Hierbei spielt es keine Rolle, dass die gesetzliche Definition auf den konkreten Vertrag keine Anwendung findet. Der im Vertrag enthaltene Verweis auf „Betriebskosten“ umfasst also auch im gewerblichen Bereich alle in der Betriebskostenverordnung bzw. vorangehend in § 27 II. Berechnungsverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses genannten Kostenarten. Die erkennbar nicht abschließende Aufzählung („insbesondere“) einzelner Kostenarten im Vertrag steht dieser Auslegung nicht entgegen.

Insbesondere in älteren Gewerberaummietverträgen sind Regelungen solcher Art häufig zu finden. Ihre Wirksamseit wurde in Rechtsprechung und Literatur unter dem Gesichtspunkt der Bestimmtheit unterschiedlich beurteilt. Hier hat der BGH nun zumindest für Individualvereinbarungen endgültig Klarheit geschaffen. Da der XII. Senat die zu einer AGB-Klausel ergangene Entscheidung des VIII. Senats unterstützt, spricht viel dafür, dass ein in AGB enthaltener Verweis auf „Betriebskosten“ dem Bestimmtheits- und Transparenzgebot genügt und somit ebenfalls die Kostenarten gemäß Betriebskostenverordnung wirksam einbezieht.

Dr. Alexander Tap
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

– BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18 –